🔹 مقدمة حول تعديلات قانون الإيجار في عمان
في 7 يناير 2025، صدر المرسوم السلطاني رقم 12/2025 من جلالة السلطان هيثم بن طارق آل سعيد، سلطان عمان.
موضوع هذا المرسوم هو تعديل وإضافة أحكام جديدة إلى المرسوم السلطاني رقم 6/89، الذي ينظم العلاقة بين المالكين والمستأجرين في الوحدات السكنية والتجارية والصناعية، وكذلك تسجيل عقود الإيجار ذات الصلة.
في هذه السلسلة من المقالات، نسعى لتوضيح أبرز التغييرات في قوانين الإيجار في عمان. وللتسهيل، سنشير إلى هذا القانون باسم “قانون الإيجار” أو “تعديل قانون الإيجار”.
📅 تاريخ سريان أحكام قانون الإيجار الجديد
من المهم ملاحظة أنه وفقًا للمادة 4 من المرسوم السلطاني رقم 12/2025، تصبح أحكام هذا المرسوم نافذة بعد ستة أشهر من نشره رسميًا.
ونظرًا لنشر المرسوم في الجريدة الرسمية لعمان بتاريخ 13 يناير 2025، فإن أحكامه ستكون ملزمة لجميع عقود الإيجار اعتبارًا من 13 يوليو 2025.
🧾 التغييرات في المصطلحات القانونية
-
وفقًا للمادة 1 من تعديل قانون الإيجار:
- تم استبدال مصطلح “العقار المؤجر” بـ “المحل المؤجر” في جميع الأحكام المتعلقة بعلاقة المالكين والمستأجرين في الوحدات السكنية والتجارية والصناعية، وكذلك تسجيل عقود الإيجار.
- تم استبدال “المحكمة” و”المحكمة المختصة” بـ “لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية”.
هذا التغيير البسيط في المصطلحات يحمل تأثيرات مهمة، ويقدّم إطارًا جديدًا قد يكون عرضة للنقد رغم النوايا الإصلاحية.
⚖️ السلطة الجديدة للتعامل مع نزاعات الإيجار
🔸 استبدال المحاكم بلجان الفصل في المنازعات الإيجارية
قانون الإيجار الجديد غيّر الجهة المختصة بالنظر في نزاعات الإيجار.
سابقًا، وفقًا لإطار قانون الإجراءات المدنية والتجارية، كانت تُشكّل دوائر مختصة داخل المحاكم للنظر في النزاعات المتعلقة بعقود الإيجار، مع صلاحية على مرحلتين: الابتدائية والاستئناف، حسب الحالة.
ولكن المادة 2 من القانون الجديد تقدم هيكلًا مختلفًا تمامًا:
📜 نص المادة 15 (المعدلة)
“يُستبدل نص المادة (15) من أحكام تنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين للوحدات السكنية والمتاجر والمحال الصناعية وتسجيل عقود الإيجار المرفقة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 بالنص التالي:
تُنشأ في كل محافظة لجنة أو أكثر باسم ‘لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية’ للنظر في جميع النزاعات الناشئة عن أحكام هذا المرسوم، بما في ذلك النزاعات المتعلقة بإخلاء العقارات المؤجرة.
تُشكل هذه اللجان بقرار من وزير الداخلية، ويرأسها قاضٍ من محكمة الدرجة الأولى بالمحافظة المعين من المجلس الأعلى للقضاء. ويُعين عضوان من موظفي المحافظة والبلدية بناءً على اقتراح المحافظ.
تتولى أمانة سر اللجنة أحد كتاب محكمة الدرجة الأولى في المحافظة.”
⚠️ قوة تنفيذ عقود الإيجار بموجب القانون الجديد
🔸 عقود الإيجار كوثائق تنفيذية
على الرغم من أن القانون السابق منح عقود الإيجار بعض القوة التنفيذية، إلا أن القانون الجديد يقدّم إجراءات وأحكام محددة لتنفيذ العقود مباشرة عن طريق محكمة التنفيذ المدني، دون الحاجة للرجوع أولًا للجان الفصل في النزاعات.
🔸 تحذير مهم للمستأجرين
يجب أن يكون المستأجرون على دراية تامة بأن عدم دفع الإيجار قد يؤدي إلى إجراءات قانونية سريعة، بما في ذلك احتمال الحبس في فترة قصيرة.
📜 نص المادة 16
“لعقد الإيجار قوة سند تنفيذي، ويكون قسم التنفيذ في محكمة الدرجة الأولى المختصة مكان العقار مسؤولًا عن وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار.
في حال امتناع القسم، يحق لأي طرف التوجه إلى رئيس المحكمة وطلب إصدار أمر بناءً على الدعوى للحصول على نسخة تنفيذية.”
❓ كيف كانت الأمور تُدار قبل القانون الجديد؟
سابقًا، وفّرت قوانين الإجراءات في كل دولة آليات لتنفيذ حقوق عقود الإيجار:
- في إيران: المادة 169 من قانون أصول المحاكمات المدنية
- في عمان: المادة 352 من قانون الإجراءات المدنية والتجارية وما يليها
وكانت الأنظمة تعتمد على مبدأ المعاملة بالمثل بين الدول.
🧾 الخلاصة
مع صدور المرسوم السلطاني رقم 12/2025، يمكن للمتقاضين الاعتماد مباشرة على نصوص المرسوم ضمن دعاواهم القانونية.
ومع ذلك، يجب مراجعة أي دعوى والاعتراف بها قبل التنفيذ، واستيفاء المتطلبات القانونية الإضافية لقبول السلطات العمانية وتنفيذها.
لذلك، يُنصح بشدة باستشارة محامٍ مؤهل في عمان قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.
