🔹 مقدمهای بر اصلاح قانون اجاره در عمان
در تاریخ ۷ ژانویه ۲۰۲۵، فرمان سلطنتی شماره ۱۲/۲۰۲۵ از سوی جلالت مآب سلطان هیثم بن طارق آل سعید، سلطان عمان صادر گردید.
موضوع این فرمان، اصلاح و افزودن احکامی جدید به فرمان سلطنتی شماره ۶/۸۹ است. فرمان ۶/۸۹ به تنظیم روابط میان مالکین و مستأجرین در حوزه مسکن، اماکن تجاری و صنعتی و همچنین ثبت قراردادهای مربوطه میپردازد.
در این مجموعه نوشتار، بر آنیم که برجستهترین دگرگونیها در قوانین حاکم بر روابط میان مالکان و مستأجران در کشور عمان را به اطلاع مخاطبان گرامی برسانیم. در این مجموعه نوشتارها، به جای نام کامل قانون مذکور، به اختصار از عبارت «قانون اجاره» یا «اصلاحیه قانون اجاره» استفاده خواهیم کرد.
📅 تاریخ اجرای قانون جدید اجاره در عمان
پیش از هر چیز، لازم است توجه داشته باشید که بر اساس ماده ۴ فرمان سلطنتی شماره ۱۲/۲۰۲۵، احکام این فرمان شش ماه پس از انتشار رسمی آن لازمالاجرا خواهد بود.
با توجه به اینکه این فرمان در تاریخ ۱۳ ژانویه ۲۰۲۵ در روزنامه رسمی عمان منتشر شده است، اجرای مفاد آن از تاریخ ۱۳ جولای ۲۰۲۵ برای تمامی طرفهای قراردادهای اجاره در کشور عمان الزامی خواهد شد.
🧾 تغییر اصطلاحات در قانون اجاره عمان
-
مطابق با ماده یک اصلاحیه قانون اجاره عمان:
- عبارت «العقار المؤجر» در تمامی احکام مربوط به روابط بین مالکان و مستأجران واحدهای مسکونی، تجاری و صنعتی و ثبت قراردادهای اجاره، با عبارت «المحل المؤجر» جایگزین میشود.
- همچنین، عبارتهای «المحكمة» و «المحكمة المختصة» با عبارت «لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية» (کمیته حل و فصل اختلافات اجارهای) جایگزین میگردد.
این تغییر اصطلاح، به ظاهر ساده، در باطن خود پیامدهای عمیقی دارد و چارچوب جدیدی را معرفی میکند که در کنار اهداف اصلاحگرایانه، ممکن است مورد نقد برخی نیز قرار گیرد.
⚖️ مرجع رسیدگی به اختلافات اجاره در قانون جدید
🔸 جایگزینی دادگاهها با کمیتههای حل اختلافات اجارهای
قانون اجاره جدید، مرجع صالح به رسیدگی در دعاوی اجاره را تغییر داده است.
پیش از این (و تا پیش از اجرای قانون جدید)، بر اساس قوانین آیین دادرسی مدنی و تجاری، در هر دادگاه، دایرهای ویژه جهت رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای اجاره تشکیل شده بود. این مراجع در دو مرحله (بدوی و تجدیدنظر) صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به اجاره را داشتند.
اما ماده ۲ قانون جدید، وضعیت کاملاً متفاوتی را ایجاد کرده است.
📜 متن ماده ۱۵ (اصلاحشده)
«متن ماده (۱۵) از احکام تنظیمکنندهی رابطه بین مالکان و مستأجران مساکن، مغازهها و اماکن صنعتی و ثبت قراردادهای اجارهی مربوطه، که به پیوست فرمان سلطنتی شماره ۶/۸۹ ذکر شده است، با متن زیر جایگزین میشود:
در هر استان یک یا چند کمیته با عنوان “کمیته حل و فصل اختلافات اجارهای” تشکیل میشود که مسئول رسیدگی به تمامی اختلافات ناشی از احکام این فرمان، از جمله اختلافات مربوط به تخلیه ملک اجارهای خواهد بود.
تشکیل این کمیته با تصمیم وزیر کشور انجام میشود و ریاست آن را یکی از قضات دادگاه بدوی استان بر عهده خواهد داشت که توسط شورای عالی قضایی معرفی میشود.
همچنین، دو نفر از کارکنان استانداری و شهرداری که توسط استاندار پیشنهاد میشوند، به عنوان اعضای کمیته منصوب میشوند.
دبیرخانهی کمیته نیز بر عهدهی یکی از دبیران دادگاه بدوی استان خواهد بود.»
ترکیب کمیته حل اختلافات اجارهای
-
این کمیته شامل:
- یک قاضی دادگاه بدوی (به عنوان رئیس)
- دو نماینده از استانداری و شهرداری
- دبیر از دادگاه بدوی
میباشد.
⚠️ قدرت اجرایی قراردادهای اجاره در قانون جدید
🔸 قرارداد اجاره به عنوان سند اجرایی
(مستفاد از ماده ۱۶ قانون جدید)
هرچند قانون سابق نیز تا حدودی چنین اعتباری برای قراردادهای اجاره قائل بود، اما قانون جدید شیوهنامه و احکام مشخصتری در این خصوص ارائه کرده است.
در نتیجه، هر یک از مالک یا مستأجر میتواند بدون مراجعه اولیه به مرجع حل اختلاف، مستقیماً برای اجرای قرارداد اجاره به واحد اجرای احکام مدنی مراجعه نماید.
🔸 هشدار مهم برای مستأجران
لذا، بهویژه مستأجران باید آگاه باشند که در صورت عدم پرداخت اجارهبها، ممکن است در مدت زمان کوتاهی با اقدامات اجرایی جدی، از جمله صدور حکم حبس، مواجه شوند.
📜 متن ماده ۱۶ قانون جدید
«قرارداد اجاره دارای قدرت سند اجرایی است و بخش اجرای دادگاه ابتدایی که در حوزه آن ملک واقع شده است، مسئول قرار دادن صیغه اجرایی بر روی قرارداد اجاره میباشد.
در صورت امتناع آن بخش، هر یک از طرفین حق دارند به رئیس آن دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور دستور، بر اساس دادخواست، برای تحویل نسخه اجرایی را مطرح نمایند.»
❓ پیش از این قانون، نحوه رسیدگی چگونه بود؟
پیش از این اصلاحیه، هر یک از کشورها بر اساس قوانین آیین دادرسی خود، سازوکارهایی برای رسیدگی به دعاوی مرتبط با اجاره در نظر گرفته بودند.
- در ایران: ماده ۱۶۹ قانون آیین دادرسی مدنی
- در عمان: ماده ۳۵۲ قانون آیین دادرسی مدنی و تجاری و مقررات پس از آن
در هر دو نظام حقوقی، اصل عمل متقابل حاکم بود؛ به این معنا که اجرای احکام، منوط به رفتار متقابل کشور مقابل بود.
در عمل نیز چنین پروندههایی با موفقیت رسیدگی شدهاند. همانگونه که توسط محمدمهدی مطیعیراد، وکیل ایرانی مقیم مسقط، اشاره شده است، اجرای احکام از طریق همکاری میان وکلای دو کشور امکانپذیر بوده است.
🧾 جمعبندی
با تصویب این اصلاحیه، اشخاص میتوانند مستقیماً به مفاد فرمان سلطنتی شماره ۱۲/۲۰۲۵ استناد نمایند.
با این حال، مطابق اصول کلی حقوقی، هر دعوا باید ابتدا مورد بررسی و شناسایی قرار گیرد و شرایط قانونی لازم برای اجرای آن فراهم شود.
بنابراین، توصیه میشود پیش از هر اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص در عمان مشورت شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری گردد.
